by someone
Thu Aug 28th, 2008 at 12:04:25 PM EST
A small collection of articles about some possible concerns in the Swedish property market.
| Många är högt belånade | | Many with high loans |
| För tolv år sedan, 1996, låg den rörliga boräntan kring 9-10 procent. Och tidigare var den ännu högre. Men om räntorna stiger till den nivån i dag skulle det få helt andra effekter än i mitten av 1990-talet. | | Twelve years ago, in 1996, the variable mortgage interest rate was around 9-10%. And earlier it had been even higher. If interest rates were to increase to that level today it would have completely different effect than in the middle of the nineties. |
Oooo. That sounds ominous. I wonder how the Swedish mortgage and property situation looks right now?
| Till stor del beror det på att svenskarna då hade mycket lägre lån på sina bostäder än nu. Både i kronor och i andel av bostadens värde. | | To a large extent this is because the Swedes had much lower loans then. Both in absolute sums, and as a fraction of the value of the house. |
| Snittpriset på ett småhus i Sverige var 679.000 kronor 1996, nu är det 1.782.000 kronor. Lönerna har inte tillnärmelsevis höjts i samma takt. | | The average price of a house was SEK 679000 then, today it is SEK 1782000. Incomes have not gone up to nearly the same extent. |
That's an increase of 162% of the house price. Meanwhile, average income rose 44%, and median income 42%. The average and median incomes are SEK 242000 and SEK 230000 respectively, making the average home 7.4 yearly salaries, up from 4 in 1996.(Income figures from SCB.se)
| Samtidigt som priserna stigit har det också varit möjligt att låna nästan hela summan. Det gör att många, framför allt unga hushåll, har bostäder som är väldigt högt belånade. | | At the same time as prices went up it also became possible to borrow to 100% of the house value. This means that many, especially the young, have very high loans. |
Yes, the simultaneous rise in house prices and the ability to borrow a larger fraction of the value. One could start speculating on how this new found possibility of not putting a down payment may have influenced peoples abilities and willingness to pay more for a home, and thus drive the prices yet higher, requiring more borrowing...
So, if interest rates go up people may not afford their houses any more. And definitely not be able to buy new ones. I guess they'll have to rent then.
| Högre hyror de kommande åren | | Increased rents the next few years |
| Hyrorna för 760.000 av allmännyttans 820.000 lägenheter är färdigförhandlade. Årets höjningar landar i snitt på 2,38 procent, mot 1,64 procent förra året, skriver tidningen Bofast. Hos de privata bostadsbolagen hamnar höjningarna på en liknande nivå. | | Rents for 760000 of the 820000 public rental apartments are negotiated. This year's increase is on average 2.38%, compared to 1.64% last year, according to the magazine Bofast. Among the privately owned rental properties the increases will be of a similar size. |
| - Det finns inga tecken på att andelen ska bli lägre, snarare tvärtom. Frågan är hur mycket högre andelen kommer att bli, säger Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo, de allmännyttiga bostadsföretagens organisation. | | "There are no signs of a decrease. The question is rather how much higher the share [of income spent on rent] will be", says Roland Sernlind, head of negotiations at Sabo, the public building companies' organisation. |
| De främsta anledningarna till hyreshöjningarna i år är högre räntekostnader och ett stort underhållsbehov, enligt Sernlind. | | The largest reason for the increases are higher interest rates and a large need of upkeep, according to Sernlind. |
| ... | | ... |
| Hos de privata företagen är behovet av underhåll inte lika stort som inom allmännyttan eftersom man hållit efter fastigheterna bättre. | | Among the private rental companies the need of upkeep is not as large a factor as the buildings are in better shape. |
| - Men i stället drar husen mer i värmekostnad i och med att de är äldre, säger Eriksson. | | "But the buildings will have higher heating costs instead, since they are older", says [Per-Åke] Erikson, [CEO of the private Fastighetsägarna Sverige] |
Uppvärmningen står för omkring 15 procent av hyran vilket gör företagen känsliga för fjärrvärmekostnaden. Den i sin tur sätts ofta i förhållande till priset på olja, som stigit kraftigt i år.
| | Heating is around 15% of the rent and makes the companies sensitive to district heating costs. It normally follows the oil price, which has gone up a lot this year. |
Well, not cheaply, perhaps. Turns out rentals are also tied to the interest rate. But at least there are apartments to rent, right?
| Färre hyresrätter bland nybyggen | | Fewer rental apartments among new construction. |
| Andelen påbörjade byggen av hyreslägenheter minskar kraftigt, och tydligast är skillnaden i storstäderna. Utvecklingen oroar Hyresgästföreningen. | | The share of rental apartments of new construction projects is decreasing massively. The difference is largest in the cities. The development worries the renter's association. |
Av de flerbostadshus som byggs utgörs allt färre av hyresrätter. På bara några år har andelen minskat från över hälften till under en tredjedel visar nya siffror från Statistiska centralbyrån.
| | Of the apartment buildings currently under construction fewer and fewer units are rental. In only a few years the share has decreased from half to under a thirds, according to new numbers from the Swedish Statistics Bureau. |
| - Det går käpprätt åt fel håll. Behoven är dramatiskt på väg att öka med tanke på alla 80-talister som nu ska ut på bostadsmarknaden. Det har byggts lite under flera år, och att i det läget se kraftiga minskningar gör mig otroligt bekymrad, säger Barbro Engman, ordförande i Hyresgästföreningen. | | "It goes in exactly the wrong direction. The needs for rental will increase dramatically now when the children born in the 80s are moving away from home. Very little has been constructed the last few years, and to see large decreases makes me very worried." says Barbro Engman, chairman of the Renter's Association. |
| Tydligast är minskningen i storstadsregionerna. I Stockholm och Malmö var 11 procent av de nyproducerade flerbostadshusen hyresrätter det första halvåret, ett ras från 39 procent i Stockholm och 18 procent i Malmö jämfört med året innan. | | The decrease is most pronounced in the large cities. In Stockholm and Malmö 11 percent of new buildings where rental during the first half of the year, a decrease from 39 percent in Stockholm and 18 percent in Malmö the year before. |
- Det är olyckligt eftersom det är i storstäderna man behöver hyresrätter. Där behöver folk vara rörligare och byta bostäder i större utsträckning, men i stället töms städerna på hyreslägenheter, säger Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Han anser att hyresrätten missgynnas i och med de slopade investeringsbidragen och räntebidragen förra året. Samtidigt har fastighetsskatten för villor och bostadsrätter sänkts, vilket gör dem till attraktivare byggprojekt.
| | "This is unfortunate, because it is in the large cities the need for rental property is largest. It is there people need to be more mobile and change housing more often, but instead the cities are being emptied out of rental apartments", says Stellan Lundström, Professor of building economy at the Royal Polytechnic in Stockholm. He thinks rental properties were disadvantaged when investment subsidies and rental benefits disappeared last year. At the same time property taxes for single homes and tenant-owned apartments have gone down, making them more attractive construction projects. |
Ah, that doesn't look so good. Wooops. Deprioritized rentals in favour of owner occupied dwelling. Cause only losers rent, you know. In fact, the more expensive house you have, the better you make out after the property tax was abolished. It was replaced with a fee of 6000kr, or at most 0.75% of the taxation value. Welcome to the ownership society, I guess...
It still remains to be seen if house prices will indeed crash. So far they have had a hell of a run.
(Data, scb.se)
